Même si les acquéreurs sont prêts à se lancer, il existe encore quelques incertitudes face à l’inflation, l’augmentation des taux et le taux d’usure qui éjecte certains candidats. Les plus concernés sont les primo-accédants, qui ne disposent pas d’un apport assez conséquent ou qui, à cause d’une jeune expérience professionnelle, ne bénéficient pas des prérequis demandés pour obtenir un crédit immobilier. C’est pourquoi, avant de vous lancer, prenez le temps de lire ce guide pour comprendre comment préparer votre budget et votre dossier pour votre achat immobilier.
Crédit immobilier : qu’est-ce que l’apport personnel et comment le constituer ?
L’apport personnel est une somme dont l’acquéreur dispose déjà pour financer son projet. Pour les primo-accédants, l’apport peut provenir :
- de vos économies personnelles,
- d’un Prêt à Taux zéro,
- d’un héritage ou d’une donation.
Il n’existe pas d’apport minimal ou maximal obligatoire, néanmoins, plus l’apport sera important, plus les banques seront disposées à vous accorder un financement. Les établissements prêteurs exigent généralement un apport d’au moins 10 % du montant total de votre achat. Ces 10 % correspondent en fait aux frais annexes, comme les frais de notaire par exemple. Notez que plus l’apport est important, plus le taux proposé sera intéressant.
Taux immobiliers, taux d’usure : tout comprendre
Les intérêts d’emprunt servent à rémunérer l’établissement qui vous accordera le crédit. Pour cela, un taux est appliqué au montant total emprunté, et peut être :
- fixe, cela signifie qu’il ne changera pas pendant toute la durée du prêt.
- variable (ou révisable), cela signifie qu’il suivra des variations, à la hausse ou à la baisse, pendant la durée du prêt.
La remontée des taux d’intérêts met en lumière la problématique de l’usure, un système censé protéger les emprunteurs de pratiques bancaires abusives. Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Avec une méthode de calcul peu adaptée face à la réalité, certains ménages n’ont pas pu emprunter cette année.
Quels critères impactent le montant d’un prêt immobilier ?
La capacité d'endettement désigne le montant de la dette que vous pouvez contracter sans mettre en péril votre sécurité financière. Exprimée en pourcentage, elle varie en fonction de vos revenus et de vos charges et ne doit pas excéder 35 %.
S’endetter sur le long terme est plus onéreux. Même si les mensualités sont moins élevées, les taux d’intérêt sont plus importants que pour un prêt plus court. Actuellement, il n’est pas possible d’emprunter sur une durée supérieure à 25 ans.
La situation professionnelle est également un critère très important pour l’obtention d’un financement. Plus votre situation sera stable, plus vous rassurerez les banques sur votre capacité à rembourser votre crédit immobilier. Dans cette logique, les indépendants ou les personnes en CDD auront plus de mal à obtenir un accord.
La capacité d’endettement ne peut être augmentée que par deux facteurs : vos revenus fixes et vos charges fixes. Par exemple, si vos revenus augmentent et que vos charges restent fixes, votre capacité augmentera.
Choisir un bien immobilier adapté
Un logement neuf offre des garanties solides, en plus de bénéficier de frais de notaire réduits. C’est aussi investir dans un logement qui ne nécessite pas de travaux immédiats. En revanche, le prix d’achat est plus élevé. À l’inverse, l’ancien offrira un charme avec un prix moins élevé, mais les travaux seront peut-être obligatoires, avec des frais de notaire plus élevés. Dans tous les cas, la recherche d’un logement est précédée par deux étapes :
- l’évaluation de votre capacité d’achat, comme vu précédemment.
- la définition de vos besoins, c’est-à-dire définir les contours de votre projet.
Pour cela, déterminez avec précision le bien idéal, vos besoins actuels et futurs. N’hésitez pas à vous appuyer sur les conseils d’un professionnel de l’immobilier, qui saura vous conseiller selon vos envies.
Primo-accédant : tenir compte des frais annexes pour réussir son achat immobilier
Tenez compte des autres coûts associés à l'achat d'un logement, tels que les frais de notaire, les frais d’assurance, etc. Lorsqu’on achète pour la première fois, il est possible de s'orienter vers un logement à rénover, pour limiter les coûts d’achat. Dans ces conditions, vous devez minutieusement tenir compte des dépenses d'entretien et de travaux.
Si vous envisagez d’acheter un logement en copropriété, vous devez également penser que certains coûts seront à dépenser dans l’année à venir : honoraires de syndic, charges de copropriétés, etc. De même, n’oubliez pas les impôts locaux comme la taxe foncière par exemple.
Les aides et prêts aidés pour son premier achat immobilier
L'État français a prévu des aides pour permettre aux jeunes d'acheter leur premier bien immobilier. On peut par exemple citer :
- le Prêt à taux zéro. Destiné aux primo-accédants, le PTZ est un prêt sans intérêt, accordé en complément d’un autre crédit immobilier. Il peut par exemple être considéré comme un apport personnel. Son montant varie selon la nature et la localisation du logement, le nombre de personnes destinées à y habiter.
- le Prêt Accession d’action logement. Si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé intégrant le dispositif, vous pouvez bénéficier d’un crédit à taux préférentiel.
- le Prêt d’Accession Sociale. Les ménages les plus modestes peuvent bénéficier d’un PAS, accordé avec un taux d’intérêt avantageux.
Notez que certaines régions, voire certaines communes, peuvent accorder des aides financières pour les primo-accédants qui souhaitent acheter ou faire construire leur résidence principale. N’hésitez pas à consulter le site de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement de votre territoire.
L’achat d’un premier logement est souvent source de stress. Il n’est pas rare d’avoir l’impression d’avancer à l’aveugle ou de se lancer dans le vide sans filet de secours. La solution est de préparer minutieusement votre projet et votre dossier de candidat, montrez que vous savez économiser et gérer vos dépenses. Le soutien d’un courtier peut être très utile, puisqu’il saura vous faire bénéficier de son expérience et de son réseau de contact pour obtenir les meilleures offres de financement.
